Визнання правочину дійсним відповідно до статті 220 ЦК без нотаріального посвідчення

ВСУ скасував судові рішення у справі за позовом особи про визнання договору купівлі-продажу частки квартири виконаним та дійсним та визнання права власності на частку квартири.

Позивач у цій справі вказувала, що уклала з відповідачем договір купівлі-продажу належної йому частки квартири, проте останній відмовився від нотаріального посвідчення як під час укладення договору, так і після цього.

Суд першої інстанції задовольнив частково позовні вимоги та визнав договір купівлі-продажу частки квартири дійсним. Суд встановив, що згідно з актами прийому-передачі грошових коштів та прийому-передачі ключів позивач передала, а відповідач прийняв грошові кошти в розмірі 100 000 грн.; відповідач передав, а позивач прийняла ключі від спірної квартири однак, до цього часу договір купівлі продажу нотаріально не посвідчений. Відповідно до заяви відповідача він не мав можливості йти до нотаріуса для завірення договору купівлі-продажу, не мав коштів для оплати послуг нотаріуса та проходив курс реабілітації, знаходився на стаціонарному лікуванні.

Суд апеляційної інстанції, з чим погодився ВССУ, скасував рішення суду та у позові відмовив. Прийняте рішення апеляційний суд обґрунтував тим, що визнання в судовому порядку дійсним правочину щодо нерухомості суперечить законодавству, оскільки такий правочин підлягає обов'язковій державній реєстрації, а тому частина друга статті 220 ЦК України до спірних правовідносин не застосовується.

ВСУ зазначив, що така позиція є невірною, оскільки спірний договір купівлі-продажу частки квартири укладено 01 травня 2013 року - після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, яким державну реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано. Тому суди дійшли неправильного висновку про те, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується до спірних правовідносин у зв’язку з необхідністю державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Поряд з цим, і висновок суду першої інстанції про задоволення вимог ВСУ визнав передчасним.

ВСУ роз’яснив, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз’яснено, що при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Суд зазначив, що з огляду на встановлені судом фактичні обставини, а саме: тимчасова неможливість здійснення відповідачем нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу у зв’язку із проходженням реабілітації та відсутність у нього коштів на таке посвідчення, суд першої інстанції не обґрунтував в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов’язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст. 220 ЦК України (постанова від 06.09.2017 у справі № 6-1288цс17).