Отримуйте інформацію лише з офіційних джерел
Єдиний Контакт-центр судової влади України 044 207-35-46
Верховний Суд України
Узагальнення
Аналіз деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ
Перехід права власності на земельну ділянку в разі набуття права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості (ст.377 ЦК, ст.120 ЗК)
Протягом останніх двох десятиліть законодавець неодноразово змінював норми закону, що регулюють підстави та умови набуття права власності на земельну ділянку в разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди.
Так, при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 1 січня 2002 р., згідно з положеннями чинного до цієї дати ЗК (ст.30) до набувача від відчужувача автоматично переходило право власності або право
користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження, з необхідністю подальшого оформлення переходу права власності.
Відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 1 січня 2002 р. по 20 червня 2007 р. (під час дії ст.120 ЗК в редакції від 25.10.2001) не тягло за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами. У таких випадках право власності на земельну ділянку або її частини могло переходити відповідно до ст.120 ЗК 2001 р. на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди.
До особи, яка придбавала житловий будинок, будівлю або споруду, з 1 січня 2004 р. (з моменту введення в дію ЦК) згідно з ст.377 ЦК, а з часу внесення змін до ст.120 ЗК законом «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 №997-V — і згідно з ст.120 ЗК переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, установлених договором; а якщо договором цього не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування. При переході права власності на будинок або його частину за договором довічного утримання до набувача переходило право на земельну ділянку, де вони розташовані, на умовах, на яких ця ділянка належала відчужувачу. У разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб
Чинною редакцією ст.120 ЗК передбачено, що з 1 січня 2010 р. до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст.377 ЦК і ст.120 ЗК в редакції закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 5.11.2009 №1702-VІ).
Судам при вирішенні справ зазначеної категорії слід застосовувати закон, що діяв на час виникнення спірних правовідносин.
Вирішуючи спори про визначення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, право власності на які при їх відчуженні перейшло до набувача без визначення в договорі права на земельну ділянку, суд повинен з’ясовувати, зокрема:
• чому це питання не було вирішено в договорі;
• можливість укладення між відчужувачем і набувачем додатка до цього договору щодо права набувача на земельну ділянку;
• чи не свідчить реальна можливість
використання всієї земельної ділянки за цільовим призначенням саме про той розмір земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, який існував до їх відчуження.
Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо.
Зазначені роз’яснення дані в п.181 постанови Пленуму Верховного Суду «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16.04.2004 №7 (зі змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму ВС від 19.03.2010 №2).
Набуття права власності на перероблену річ (ст.332 ЦК)
Статтею 332 ЦК передбачено набуття права власності на перероблену річ. Причому об’єкт, на який набувається право власності, визначено як нову річ.
Про це зазначено і в ухвалі ВС від 28.10.2009 за результатами розгляду справи за позовом Б. до комунального підприємства «Святошинське лісопаркове господарство», третя особа — Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, про визнання права власності на нерухоме майно.
Б. звернувся із зазначеним позовом, пославшись на те, що за час користування квартирою, наданою йому в користування згідно з рішенням профспілкового комітету КП як працівнику, він, за погодженням відповідача, переробив її, створивши нову річ:
збільшив розмір житлової площі, зробив капітальний ремонт та провів необхідні комунікації. Просив визнати за ним право власності на новостворене майно, яке складається з квартири, підвалу, 1/2 сараю та господарського блоку, і зобов’язати БТІ зареєструвати за ним право власності на зазначене майно.
Скасовуючи рішення Апеляційного суду м.Києва від 4.03.2009, яким скасовано рішення Оболонського районного суду м.Києва від 23.12.2008 про відмову в задоволенні позову та ухвалено рішення, яким позов задоволено, і залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, Верховний Суд в мотивувальній частині ухвали зазначив: «Статтею 332 ЦК регулюється питання набуття права власності на перероблену річ. Об’єкт, на який набувається право власності в результаті переробки, визнається новою річчю. Виникнення права власності на нову річ (новостворене нерухоме майно) урегульовано ч.2 ст.331 ЦК, в якій зазначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будівлі, споруди) виникає у момент завершення будівництва даного об’єкта. У разі якщо законом або договором передбачено, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його до експлуатації або державної реєстрації, то право власності на дане майно виникає з моменту прийняття до експлуатації або державної реєстрації» (справа №6-11500св09).
І хоч у визначенні поняття «переробка», яке міститься в ч.1 ст.332 ЦК, і не йдеться, що такий термін застосовується лише до створення особою нової речі із чужих матеріалів, все ж із змісту цієї статті випливає, що її дія поширюється саме на відносини щодо
За загальним правилом, самочинна переробка чужої речі, а також створення із чужих матеріалів нової речі не тягне за собою виникнення в особи, яка переробила річ або створила із чужого матеріалу нову річ, права власності на нову річ. Власником нової речі (на відміну від норми ч.1 ст.331 ЦК) згідно з ч.2 ст.332 ЦК стає власник речі, що була перероблена (власник матеріалів) за бажанням останнього.
Виняток із загального правила міститься в ч.4 ст.332 ЦК, якою передбачено набуття права власності особою, що переробила річ (створила нову річ із чужих матеріалів навіть без згоди власника матеріалів), у випадку, коли вартість переробки і створеної нової речі істотно перевищує вартість матеріалів, що були перероблені з метою створення цієї речі.
У законі немає визначення поняття «істотне перевищення вартості», тому зазначену обставину повинен встановлювати суд, виходячи із співвідношення вартості переробки, вартості матеріалів та вартості нової речі й з урахуванням принципів справедливості, розумності та добросовісності.
Виходячи з аналізу норм чч.3, 4 ст.332, ч.3 ст.386 ЦК, слід зробити висновок, що в разі переходу права власності на створену або перероблену річ до особи, яка створила (переробила) річ із чужих матеріалів, ця особа повинна відшкодувати власнику матеріалів моральну й майнову шкоду.
Слід зазначити, що практика задоволення позовів про визнання права власності на переобладнані чи переплановані квартири, інші приміщення, добудовані будинки досить
Відповідно до ст.319 ЦК власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
У ч.2 ст.383 ЦК встановлено, що власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Згідно з ст.152 ЖК переобладнання й перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків (затверджено постановою Кабінету Міністрів від 8.10.92 №572) передбачено, що власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків мають право на переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, гуртожитку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку (п.4).
Визначення термінів «переобладнання» і «перепланування» містяться в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій (затверджено наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 №76; зареєстровано в Міністерстві юстиції 25.08.2005 за №927/11207). Цими правилами також установлено, що переобладнання й перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів відповідно до законодавства (п.1.4.1).
Разом з тим слід ураховувати, що нормативними правовими актами визначено переобладнання, які не належать до самочинного будівництва і, відповідно, не потребують дозволу на їх проведення.
Так, згідно з п.3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 24.05.2001 №127; зареєстровано в Мін’юсті 10.07.2001 за №582/5773) не є самочинним будівництвом, зокрема:
• для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків: зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд, навісів, альтанок, теплиць, вбиралень, погребів та ін.;
• для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків: перепланування, пов’язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних
Отже, для переобладнання, перепланування, перебудови чи добудови належного на праві власності нерухомого майна, крім переобладнань, які не вважаються самочинним будівництвом, його власнику достатньо попередньо звернутися до органу місцевого самоврядування за одержанням дозволу на проведення конкретних робіт і в разі отримання відмови оскаржити її до суду.
Суди не повинні заміняти органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування щодо здійснення ними повноважень, встановлених Конституцією та законами.
За результатами вивчення цивільних справ про визнання права власності також встановлено, що суди визнають право власності на складові частини нерухомого майна (прибудову, балкон, терасу тощо) як на окремі об’єкти права власності, що суперечить вимогам стст.179, 183, 186—188 ЦК.
При розгляді позовів про визнання права власності на добудову чи прибудову до будинку, споруди, що зроблені безпосередньо на земельній ділянці, судам необхідно керуватися нормою ст.376 ЦК щодо здійснення самочинного будівництва.
Набуття права власності за договором (ст.334 ЦК)
За загальним правилом, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.1 ст.334 ЦК).
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (ч.3 ст.334 ЦК).
Нотаріальне посвідчення правочинів, що вчиняються у письмовій формі, є обов’язковим лише у випадках, передбачених законом (ч.1 ст.209 ЦК).
Зокрема, обов’язковість нотаріального посвідчення встановлена стосовно договорів про виділ частки із нерухомого майна, що є у спільній частковій або сумісній власності (ч.3 ст.364, ч.3 ст.370 ЦК); договорів про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій або сумісній власності (ч.3 ст.367, ч.4 ст.372 ЦК); договорів застави нерухомого майна (ч.1 ст.577 ЦК) та космічних об’єктів (ст.13 закону №2654-ХІІ), договорів купівлі-продажу майна державних підприємств (ч.4 ст.27 закону «Про приватизацію державного майна» від 4.03.92 №2163-ХІІ); договорів довічного утримання (ч.1 ст.745 ЦК) і т.д.
Згідно з ч.4 ст.334 ЦК (в редакції закону «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 №1878-VІ) права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону. Державна ж реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1 січня 2013 р. зазначеним законом скасована.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору,
Відповідно до роз’яснень, даних Верховним Судом в постанові Пленуму «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6.11.2009 №9, вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч.2 ст.220 ЦК не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до стст.210 та 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін (п.13).
Незважаючи на це, деякі суди на підставі ст.220 ЦК визнавали право власності на об’єкти нерухомого майна, щодо яких закон до 1 січня 2013 р. передбачав як нотаріальну форму договору, так і державну реєстрацію.
Суди повинні мати на увазі, що правила ст.334 ЦК відповідно до ст.8 ЦК слід застосовувати й при визначенні моменту виникнення речових прав на підставі цивільно-правових договорів про передання майна у володіння або користування, якщо договір не передбачає передання права власності на це майно.
Набуття права власності за результатами прилюдних торгів
Одним із способів набуття права власності є придбання майна з прилюдних торгів.
Судова практика з цього питання досить
Так, ст.650 ЦК закріплює такий спосіб реалізації майна, як укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах, та відсилає до інших нормативних актів, якими повинні встановлюватись особливості укладення цих договорів. До цього зводиться і норма ч.4 ст.656 ЦК, згідно з якою до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їх суті.
Порядок реалізації майна, на яке звернено стягнення, частково врегульовано законом «Про виконавче провадження» від 21.04.99 №606-ХІV та Інструкцією про проведення виконавчих дій (затверджено наказом Міністерства юстиції від 15.12.99 №74/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції 15 грудня 1999 р. за №865/4158, якими встановлено умови й порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що підлягають примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільному порядку. Однак правила проведення прилюдних торгів у цьому законі та зазначеній інструкції не визначені, й у них містяться відсилання до інших нормативно-правових актів (ст.62 і пп.5.11, 5.12 відповідно).
Отже, нормативними актами, які безпосередньо регулюють ці питання, є:
— Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна (затверджено постановою
КМ від 22.12.97 №1448);
— Тимчасове положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (затверджено наказом МЮ від 27.10.99 №68/5; зареєстровано в МЮ 2.11.99 за №745/4038);
— Порядок реалізації арештованого майна (затверджено наказом МЮ від 15.07.99 №42/5; зареєстровано в МЮ 19.07.99 р. за №480/3773).
Порядок оформлення придбання нерухомого майна з прилюдних торгів установлено законом «Про нотаріат» від 2.09.93 №3425-ХІІ (ст.72) та Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затверджено наказом МЮ від 22.02.2012 №296/5; зареєстровано в МЮ 22.02.2012 за №282/20595; глави 12, 13).
У судовому порядку прилюдні торги, як правило, оспорюються у випадках: визнання недійсним договору застави чи іпотеки; визнання недійсним виконавчого напису нотаріуса про стягнення заборгованості; скасування рішення суду, на підставі якого проведено стягнення; порушення встановленого порядку реалізації майна на прилюдних торгах; порушень, допущених державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень.
На практиці при вирішенні справ зазначеної категорії у зв’язку з прогалинами в законодавстві виникають питання: чи є відносини з приводу реалізації майна з прилюдних торгів договірними відносинами; чи можна визнавати прилюдні торги недійсними; з якого моменту набувач майна з прилюдних торгів стає його власником; чи може бути витребуване таке майно від набувача.
Відповідно до зазначеного тимчасового положення та Порядку реалізації арештованого майна прилюдні торги (аукціон) — це продаж майна, за результатами якого власником майна, на яке згідно із законодавством звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації, стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (відповідно пп.1.1, 2.2 і пп.2.1, 2.3). Отже, прилюдні торги є процедурою (дією), яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків, а саме: припинення в однієї особи права власності на певне майно та, відповідно, виникнення такого права в іншої особи.
Проведенню прилюдних торгів (аукціону) передує спеціально визначена процедура підготовки: опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про майно, що підлягає реалізації; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу (заставодержателю) та боржнику (заставодавцю) про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну (початкову вартість) реалізації майна або надання можливості попередньо ознайомитися з аукціонним майном усім фізичним і юридичним особам, які бажають узяти участь в аукціоні (розд.3 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна; пп.4, 5 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна; пп.3.6, 3.7 Порядку реалізації арештованого майна).
З аналізу законодавства вбачається висновок, що відносини, які виникають з приводу придбання майна на аукціоні (з прилюдних торгів), є договірними відносинами з
Враховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені чч.1—3 та 6 ст.203 ЦК (ч.1 ст.215 ЦК). Такий висновок зробив Верховний Суд у справі №6-116цс12.
У його постанові від 24.10.2012 за результатами розгляду цієї справи також зазначено: оскільки, виходячи зі змісту ч.1 ст.215 ЦК, підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна.
Що стосується порушень, допущених державним виконавцем у здійсненні своїх повноважень, передбачених законом №606-ХІV, до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо, то
Отже, дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.
За загальним правилом, наслідком недійсності правочину є застосування до сторін двосторонньої реституції. Однак слід ураховувати, що боржник не є стороною в таких правовідносинах, а отже, і застосування щодо нього норми абз.2 ч.1 ст.216 ЦК неможливе.
Стосовно віндикації ч.2 ст.388 ЦК гарантовано особам, які придбали майно у порядку, встановленому для виконання судових рішень, захист їх прав від можливого витребування від них майна. А щодо майна, проданого з прилюдних торгів на підставі виконавчого напису нотаріуса, то арештоване державним виконавцем майно, а також майно, яке є предметом застави (іпотеки), не є таким, що вибуло з володіння боржника поза його волею.
Має значення і визначення моменту переходу права власності на майно, яке реалізується з прилюдних торгів, причому не лише для боржника (заставодавця) і покупця — переможця прилюдних торгів, а й для третіх осіб, оскільки від цього залежать певні юридичні наслідки, зокрема ризик випадкової втрати чи пошкодження майна, можливість звернення стягнення на це майно кредиторами, виникнення в покупця реальної
Зокрема, в деяких випадках суди вважали, що власником набутого з прилюдних торгів майна покупець стає з дня публічного продажу (визначення його переможцем торгів).
Як правило, передача речі — це двостороннє волевиявлення, спрямоване на передачу права власності від власника до набувача. Однак, як зазначалося вище, у разі проведення відчуження майна з прилюдних торгів у порядку виконавчого провадження власник майна не є їх організатором і не виступає продавцем, оскільки його майно відчужується примусово.
До того ж згідно з Положенням про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна і Порядком реалізації арештованого майна договір купівлі-продажу не укладається (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки за результатами земельних торгів, які проводяться у формі аукціону — стст.135, 137 ЗК). Чинне законодавство передбачає певний порядок оформлення результатів прилюдних торгів, а саме: складання державним виконавцем або організатором аукціону акта про проведені прилюдні торги (аукціон); затвердження його начальником відповідного органу державної виконавчої служби або судом, який прийняв рішення про звернення стягнення на заставлене майно, або нотаріусом, що вчинив виконавчий напис. На підставі зазначеного акта нотаріус видає переможцю свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів.
Підставою для вчинення цієї нотаріальної дії є звернення до нотаріуса набувача майна та подання документів, які безспірно підтверджують факт набуття права власності на це майно внаслідок проведення прилюдних торгів (аукціону). Видача свідоцтва є посвідченням факту про належність переможцю на праві власності майна, яке придбане з прилюдних торгів (аукціону).
Свідоцтво, видане на нерухоме майно, відповідно до ст.182 ЦК та закону №1952-ІV підлягає державній реєстрації.
Також відповідно до ч.26 ст.137 ЗК право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Отже, на підставі зазначених законодавчих норм моментом виникнення права власності для нерухомого майна, придбаного з прилюдних торгів (аукціону), є момент реєстрації прав на нього.
Стосовно моменту переходу до покупця права власності на рухоме майно слід звернути увагу на те, що відповідно до п.7.1 Порядку реалізації арештованого майна, яким врегульовано реалізацію арештованого рухомого майна, право власності на майно переходить до переможця аукціону після повного розрахунку за придбане майно.
Майно, на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації, перебуває лише під контролем державного виконавця, а боржник зберігає право власності на нього до моменту переходу права власності на нього до переможця.
Відповідальність за зберігання рухомого аукціонного майна з моменту його приймання
Щодо того, хто несе ризик пошкодження чи втрати нерухомого майна, в Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна не зазначено, але згідно з п.20 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна відповідальність за збереження придбаного на аукціоні заставленого майна несе сторона, в якої згідно з договором застави майно перебуває у володінні.
Враховуючи те, що перенесення ризику випадкового знищення та пошкодження майна на невласників можливе лише у випадках, що прямо передбачені договором або законом (ст.323 ЦК), відповідальність за збереження нерухомого майна несе особа, яка правомірно на конкретний момент володіє цим майном.
Отже, підсумовуючи, можна констатувати, що оскільки набуття права власності шляхом придбання майна з прилюдних торгів має певну специфіку залежно від предмета торгів і сфери їх проведення, то в кожному конкретному випадку необхідно враховувати правила, встановлені спеціальними нормативними актами.
Набуття права власності на безхазяйну річ (ст.335 ЦК)
Відповідно до ст.335 ЦК безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий.
До 1 липня 1990 р. (набрання чинності законом СРСР «Про власність в СРСР» від 6.03.90 №1305-1), за загальним правилом, безхазяйна
річ надходила у власність держави.
Чинна норма ЦК визначає різний порядок виникнення права власності на рухомі й нерухомі речі.
Так, безхазяйні нерухомі речі бере на облік орган, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Відповідно до п.3 «Прикінцевих та перехідних положень» закону №1878-VІ до 1 січня 2013 р. облік безхазяйного нерухомого майна проводився реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації. Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду в комунальну власність.
Як правило, суди вирішують справи про набуття права власності на безхазяйну річ відповідно до закону.
Однак трапляються випадки, коли процедура набуття права власності на нерухоме майно як безхазяйне застосовується до відумерлої спадщини (ст.1277 ЦК).
Застосування до відумерлої спадщини ст.335 ЦК порушує норми як матеріального, так і процесуального права.
По-перше, ч.4 ст.1277 ЦК передбачено, що територіальна громада, яка стала власником відумерлого майна, зобов’язана задовольнити
А по-друге, розгляд зазначених категорій справ регулюється різними главами ЦПК, і закон передбачає різне визначення підсудності зазначених справ: про передачу безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність заява подається до суду за місцезнаходженням цієї речі, а про визнання спадщини відумерлої — за місцем відкриття спадщини.
Набувальна давність (ст.344 ЦК)
У ЦК набувальна давність розглядається як спосіб набуття права власності.
Набувальна давність поширюється на випадки фактичного безпідставного володіння чужим майном за певних умов.
Для набуття права власності на майно за набувальною давністю згідно з правилами ст.344 ЦК, по-перше, необхідно, щоб заволодіння майном було добросовісним, тобто особа при заволодінні майном не знала і не могла знати про відсутність у неї підстав для набуття права власності. Разом з тим факт обізнаності особи про те, що вона не є власником речі, не виключає добросовісності володіння за умови, що заволодіння майном не відбулося з порушенням норм права (викрадення, шахрайство).
По-друге, таке володіння повинно бути відкритим, тобто очевидним для всіх інших осіб, при цьому володілець має ставитись до цього майна, як до власного (експлуатувати, вживати необхідних заходів для утримання майна в належному стані тощо). Приховування володільцем свого володіння майном є порушенням цієї вимоги.
По-третє, володіння майном повинно бути
безперервним протягом встановлених законом строків (відповідно до ч.2 ст.344 ЦК особа, яка володіє майном, до часу свого фактичного володіння може приєднати час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є).
Цей строк відповідно до ст.344 ЦК для нерухомого майна встановлений тривалістю 10 років, для рухомого майна — 5 років.
Інші строки за набувальною давністю встановлені для випадків, коли особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, але після закінчення строку договору власник не пред’явив вимоги про повернення майна. У цьому випадку право власності за набувальною давністю виникає через 15 років на нерухоме майно та через 5 років на рухоме (ч.3 ст.344 ЦК). Цей строк обчислюється з дня спливу позовної давності, протягом якої власник мав право витребувати своє майно.
Перерви у володінні таким майном (ч.3 ст.344 ЦК) не впливають на перебіг строків набувальної давності, якщо володілець протягом одного року пред’явить вимоги про повернення майна або фактично поверне своє майно.
За загальним правилом, право власності за набувальною давністю виникає з моменту спливу строків, визначених у чч.1, 3 ст.344 ЦК.
Слід зазначити, що оскільки можливість набуття права власності за набувальною давністю безпосередньо пов’язана зі спливом позовної давності, то ця норма не може бути застосована до вимог, на які позовна давність не поширюється (ст.268 ЦК).
Не підлягає застосуванню ця норма й у
Але сам по собі сплив строку набувальної давності не є достатньою підставою для набуття володільцем права власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби та цінні папери.
Аналіз ст.344 ЦК в сукупності, зокрема, з нормами ч.3 ст.335, ч.3 ст.1157 ЦК дає підстави для висновку, що законодавець лише приблизно визначив коло об’єктів набувальної давності, вказавши на можливість набуття рухомих і нерухомих речей, включаючи земельні ділянки, транспортні засоби і цінні папери, та не зазначивши винятків.
Однак з огляду на загальні правила можна зробити висновок, що набувальна давність не застосовується до об’єктів, виключених із цивільного обороту (ст.178 ЦК), або до таких об’єктів, щодо яких не може бути встановлене право власності як абсолютне речове право (майнові права, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація тощо).
Деякі групи об’єктів набувальної давності мають особливий статус: нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери.
Так, у законі передбачено, що право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду (ч.4 ст.344 ЦК), тобто для набуття права власності на ці об’єкти володілець повинен звернутися до суду. Набрання рішенням суду законної сили є підставою для виникнення права власності на зазначені види майна, крім нерухомого, право
Відповідно до пп.1, 8 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК при розгляді справ про набуття права власності за набувальною давністю правила ст.344 ЦК поширюються на випадки, коли володіння майном почалося за 3 роки до набрання чинності цим кодексом. Оскільки ЦК набрав чинності з 1 січня 2004 р., то набувальна давність може застосовуватися для набуття права власності на майно, володіння яким почалося не раніше
1 січня 2001 р. Тобто набувальна давність щодо об’єктів нерухомості могла застосовуватися лише після 1 січня 2011 р., а щодо рухомого майна — після 1 січня 2006 р.
Така правова позиція міститься і в ухвалі Верховного Суду від 20.02.2008 у справі №6-27245св07 за позовом Б. до П., треті особи: Б., К., Комунальне підприємство з утримання житлового господарства Шевченківського району м.Києва, про визнання права власності на 1/2 частину жилого будинку, встановлення земельного сервітуту.
Розглянувши справу, Верховний Суд зробив категоричний висновок: визнання судом права власності за набувальною давністю не може мати місце раніше 1 січня 2011 р. (щодо нерухомого майна). А отже, заявлені до настання цієї дати позови задоволенню не підлягають.
З урахуванням зазначеної позиції слід зауважити, що якщо строк давнісного володіння почався раніше 1 січня 2001 р., то в строк, який дає право на набуття права власності за набувальною давністю,
Згідно з абз.2 ч.1 ст.344 ЦК набуття права на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом і має свою специфіку. Таким законом є ЗК (ст.119).
Відповідно до вказаної норми ЗК громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передання її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим кодексом. Передання земельної ділянки у власність або в користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому цим кодексом, тобто відповідно до ст.118 ЗК (у власність) і ст.123 ЗК, закону «Про оренду землі» від 6.10.98 №161-ХІV (в оренду).
Аналіз цих правових норм дає підстави для висновку про те, що конструкція ст.119 ЗК значно відрізняється від конструкції ст.344 ЦК та не передбачає жодних переваг для осіб, зазначених у ч.1 цієї статті, оскільки навіть дотримання всіх умов набувальної давності не приводить до виникнення права власності на землю та фактично відсилає до загального порядку надання земельних ділянок у власність або в користування (стст.118, 123 ЗК). Ця норма надає таким особам лише право звернення до органу державної влади або
Як правило, суди обгрунтовано відмовляють у задоволенні позовів про визнання права власності на земельну ділянку за набувальною давністю (давністю користування).
Аналізуючи поняття «добросовісність володіння» як ознаку набувальної давності за ст.344 ЦК, слід відзначити складність розуміння судами добросовісності у контексті цієї норми.
Матеріали судової практики свідчать, що у більшості випадків підставою для відмови у позовах набувачів майна за правом набувальної давності є відсутність добросовісності володіння.
При цьому суди виходили з того, що добросовісність як одна із загальних засад цивільного судочинства означає фактичну чесність суб’єктів у їх поведінці, прагнення сумлінно захистити свої цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов’язків. При вирішенні спорів суди враховували факт добросовісності заявника саме на момент отримання ним майна, тобто на той початковий момент, який включається в повний давнісний строк володіння майном, визначений законом. Крім того, позивач як володілець майна повинен бути впевнений у тому, що на це майно не претендують інші особи і він отримав це майно за таких обставин і з таких підстав, які є достатніми для отримання права власності на нього.
Окремі суди відстоюють позицію, що добросовісність передбачає, що володілець майна не знав і не міг знати про те, що він володіє чужим майном, тобто ті обставини, які обумовили його володіння, не давали і не могли давати володільцю сумніву щодо правомірності його володіння майном.
На думку інших, слід ураховувати, що в конструкції цієї норми поняття «добросовісність» безпосередньо пов’язане з поняттям «заволоділа», тобто заволодіння не повинно бути неправомірним (здійснене шляхом викрадення, грабунку, шахрайства тощо), але оскільки в нормі ст.344 ЦК не застосовується поняття «правомірно», зміст якого викладено в ч.2 ст.328 ЦК, то ця норма поширюється і на випадки заволодіння особою чужим майном, коли особа апріорі знає або допускає, що вона без належних правових підстав (зокрема оренда, найм) володіє чужим майном і повинна бути готова, що таке майно може бути витребуване власником. Однак сплив позовної давності, встановлений цією нормою, є підставою для відмови власнику в задоволенні його вимог, що, у свою чергу, є підставою (за доведеності умов давності володіння) для набуття права власності на це майно у незаконного (безтитульного) володільця.
Таким чином, оскільки розходження в розумінні поняття «добросовісність» при застосуванні ст.344 ЦК спричиняє певні труднощі, це питання потребує роз’яснення.
При цьому слід звернути увагу на те, що добросовісність у контексті набувальної давності деякою мірою відрізняється від загальних правил добросовісності, яка згідно із загальними положеннями ЦК (ст.3, ч.5 ст.12 ЦК) розглядається як принцип цивільного
Однак видається, що такий погляд на добросовісність суперечить суті набувальної давності.
Як і при віндикації, при набувальній давності тягар доказування добросовісності лягає на зацікавлену сторону, в першому випадку на відповідача, в другому — на позивача.
До того ж застосування до набувальної давності презумпції добросовісності не відповідає буквальному змісту ст.344 ЦК, оскільки в силу ч.5 ст.12 ЦК презумпція добросовісності діє тоді, коли законом встановлені правові наслідки недобросовісного здійснення особою свого права
(чч.1, 3 ст.388 ЦК), тоді як ст.344 ЦК вказує на правомірні дії добросовісного заволодіння чужим майном.
На практиці виникає питання, чи потребує доказування факт добросовісного володіння за ст.344 ЦК у тому випадку, коли існує судове рішення про відмову особі, яка вважає себе власником майна, в позові про витребування майна (ст.388 ЦК).
У такому разі судам слід мати на увазі, що значення мають підстави для відмови в позові. Якщо підставою для відмови є недоведеність особою права власності на це майно або сплив позовної давності, то добросовісність давнісного володіння цим майном підлягає доказуванню на загальних підставах.
У випадку, коли суд відмовляє у задоволенні
Таким чином, виходячи зі змісту ст.344 ЦК, обставинами, які мають значення для справи і які повинен довести позивач, є такі:
• майно може бути об’єктом набувальної давності;
• добросовісність володіння;
• відкритість володіння;
• давність володіння та його безперервність;
• відсутність інших осіб, які претендують на це майно;
• відсутність титулу (підстави) у позивача для володіння майном та набуття права власності.
Позивачем у справах про набуття права власності за набувальною давністю є володілець чужого майна.
Відповідачем за позовом про визнання права власності за набувальною давністю є попередній власник майна або особа, яка вважає себе власником майна.
Слід зазначити, що відповідачем у більшості справ зазначається орган місцевого самоврядування навіть тоді, коли із матеріалів справ вбачається, що фактично майно належить іншій особі та саме вона має бути відповідачем за таким позовом.
У жовтні 2011 р. С. звернулася до Димитровського міського суду Донецької області з позовом до Димитровської міської ради про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю —
Трапляються випадки, коли з позовом про набуття права власності за набувальною давністю звертаються самі власники майна. Як правило, суди правильно відмовляють у задоволенні таких позовних вимог на підставі ст.344 ЦК.
Наприклад, Малинський районний суд Житомирської області рішенням від 1.03.2011 відмовив у задоволенні позову Х. до Р. про визнання права власності на житловий будинок за набувальною давністю. Сторони є співвласниками будинку на підставі рішення суду від 8.02.67, що виключає можливість застосування в такому випадку норм ст.344 ЦК.
Разом з тим трапляються випадки, коли законний власник майна набувачеві невідомий або в нього немає відомостей щодо його місцезнаходження, у зв’язку з чим у судів виникає питання, хто в такому випадку є належним відповідачем і чи є правомірним тоді розгляд справи в окремому провадженні про встановлення факту, що має юридичне значення, а саме — встановлення факту добросовісного, відкритого і безперервного володіння майном протягом строку
Наприклад, Новотроїцький районний суд Херсонської області в окремому провадженні розглянув справу за заявою Особи 3, зацікавлена особа — Державний технічний нагляд у Новотроїцькому районі Херсонської області, про встановлення факту набуття права власності за набувальною давністю на косарку КПС-5Г (рішення суду від 10.02.2011 про задоволення заяви; справа №2-о-17/11).
З аналізу норм чинного законодавства вбачається, що розгляд таких справ за відсутності відповідача і спору може бути здійснено в окремому провадженні.
По-перше, в ст.344 ЦК, ч.4 якої прямо передбачено, що право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду, не зазначено, що до суду потрібно звертатися саме з позовом, як це визначено у ст.392 ЦК.
По-друге, відповідно до ст.234 ЦПК в окремому провадженні розглядаються цивільні справи про підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, що мають значення для охорони прав та інтересів особи або створення умов для здійснення нею особистих немайнових чи майнових прав, або підтвердження наявності чи відсутності неоспорюваних прав. Згідно з ст.256 ЦПК, крім перелічених фактів, що мають юридичне значення, у судовому порядку можуть бути
Згідно з ст.19 закону №1952-ІV підставою для державної реєстрації прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є рішення суду, що набрало законної сили. Таким рішенням суду може бути як рішення про набуття права власності за набувальною давністю, ухвалене за результатами розгляду справи в позовному провадженні, так і рішення суду про встановлення факту набуття права власності за набувальною давністю, ухвалене за результатами розгляду справи в окремому провадженні, за наявності необхідних підстав для такого набуття — добросовісного, відкритого і безперервного володіння майном упродовж певного строку, про що має бути зазначено в його мотивувальній частині.
Як заінтересовану особу до участі у справі слід залучити державного реєстратора прав на нерухоме майно або орган, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
Не завжди правильно суди визначають характер спірних правовідносин та правову норму, що їх регулює, задовольняючи позов на підставі ст.344 ЦК.
Наявність у володільця певної правової підстави для володіння майном виключає можливість набуття права власності за набувальною давністю, але не позбавляє особу можливості набути право власності на таке майно у визначеному позасудовому порядку.
Наприклад, Корольовський районний суд м.Житомира рішенням від 15.03.2011 задовольнив позов Д. до Житомирської міської
Аналіз судової практики свідчить, що в деяких випадках позов про визнання права власності за набувальною давністю фактично приховує інші правовідносини між сторонами.
Так, у справі №2-1085 (Керченський міський суд АР Крим) мати Б. звернулася до своєї дочки М. з позовом про визнання права власності на жилий будинок за набувальною давністю, пославшись на те, що у 1972 р. відповідачці була виділена земельна ділянка для будівництва жилого будинку; фактично жилий будинок було збудовано за кошти позивачки та її чоловіка, який помер у 1984 р., однак право власності на жилий будинок оформлено на дочку; позивачка після смерті чоловіка продовжує проживати у зазначеному жилому будинку.
Зазначені фактичні обставини свідчать про наявність між сторонами спору про право власності на будинок, але суд на це уваги не звернув і ухвалив рішення на підставі ст.344 ЦК.
Приватизація майна (ст.345 ЦК)
В ст.345 ЦК закріплюється право фізичної або юридичної особи набувати право власності на майно в разі приватизації державного та комунального майна у порядку, встановленому законом.
Зазначена норма є загальною, оскільки відсилає до спеціального законодавства. Умови і порядок набуття майна фізичними та юридичними особами у власність у результаті приватизації регулюються законами: №2163-ХІІ, «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 6.03.92 №2171-ХІІ, «Про приватизаційні папери» від 6.03.92 №2173-ХІІ, «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 №2482-ХІІ, «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 4.09.2008 №500-VІ, іншими законодавчими та нормативно-правовими актами. Діють ці норми окремо від загальних норм цивільного законодавства про виникнення права власності й лише у випадку, коли законами та іншими нормативними актами про приватизацію окремі відношення не врегульовані, застосовуються відповідні норми ЦК.
Крім того, питання приватизації земельної ділянки громадянами України із земель, що перебувають у державній чи комунальній власності, регулюється нормами земельного законодавства: стст.116, 118, 121 ЗК, ч.3 ст.35 закону «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» від 28.02.91 №796-ХІІ, ст.5 закону «Про особисте селянське господарство» від 15.05.2003 №742-ІV.
Як свідчить судова практика, із зазначеної категорії справ найбільше розглядається спорів щодо приватизації державного житлового фонду та земельних ділянок. І саме при їх вирішенні суди допускали помилки щодо застосування ч.5 ст.61 Сімейного кодексу в редакції закону «Про внесення зміни до статті 61 Сімейного кодексу України щодо об’єктів права спільної сумісної власності подружжя»
Наприклад, Автозаводський районний суд м.Кременчука Полтавської області рішенням від 11.04.2011 задовольнив позов та виділив у власність У.В. та У.Н. по 1/2 частині квартири як спільного майна подружжя, набутого внаслідок приватизації цього житла відповідачкою у період шлюбу — 6 червня 2009 р.
Рішенням Апеляційного суду Полтавської області від 1.07.2011 рішення місцевого суду скасовано та ухвалено нове рішення про відмову У.В. у задоволенні позову, оскільки У.Н. приватизувала квартиру відповідно до закону №2482-ХІІ до прийняття закону №2913-VІ, який не має зворотної дії в часі (справа №22ц-1880/11).
Законом «Про внесення змін до Сімейного кодексу України щодо майна, що є особистою приватною власністю дружини, чоловіка» від 17.05.2012 №4766-VІ режим майна подружжя, набутого внаслідок приватизації, знову змінено. Відповідно до пп.4, 5 ч.1 ст.57 СК житло та земельна ділянка, набуті за час шлюбу внаслідок приватизації, є особистою приватною власністю дружини, чоловіка. Частину 5 ст.61 СК виключено.
Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України
_03_03.png)
