ВСУ висловився про поновлення договору оренди землі

Оприлюднена правова позиція ВСУ щодо порушення переважного права орендаря

 На засіданні Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України 25 лютого 2015 було рассморено справа № 6-219цс14 по спору про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим з попереднім орендодавцем.

При розгляді справи була сформульована наступна правова позиція. Ст. 33 Закону «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, відповідно до частини 1 ст. 33 Закону після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація переважного права можлива тільки за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і термінів.

Так, для застосування частини 1 ст. 33 Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти :

- Орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;

- Орендар до закінчення терміну договору повідомив орендодавця у встановлені терміни про свій намір скористатися переважним правом укладання договору на новий термін;

- До листа-повідомленню орендар додав проект додаткової угоди;

- Орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своєму рішенні.

Частиною 6 ст. 33 Закону передбачено інше підставу поновлення договору оренди. У тому випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення поновлення договору такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі на підставах, передбачених частиною 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів:

- Орендар продовжує користуватися виділеним земельною ділянкою;

- Орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;

- Відсутня письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди;

- Сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря , яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ГК, має місце при укладенні договору оренди:

- З новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- У разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих же умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- Укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Встановивши по переглядається справі факти належного виконання орендарем умов договору оренди;дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий термін; ненаправлення орендодавцем у встановлений законом термін відмови в поновленні договору на новий термін; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких же умовах, які запропоновані попереднім орендарем; продовження використання ним земельної ділянки після закінчення терміну дії договору, суд на підставі ст. 33 Закону дійшов обгрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк і порушенні цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем.