Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено: розписка не визнана судом доказом укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна

Судами відмовлено у задоволенні позову особи про застосування наслідків нікчемного правочину.

Особа звернулась до суду з позовом про застосування наслідків нікчемного правочину, в обґрунтування якого позивач посилався на те, що відповідно до розписки відповідач продала йому житловий будинок та земельну ділянку, а на виконання вказаного договору ним було сплачено грошові кошти. Проте договір купівлі-продажу нотаріально не посвідчувався, у зв'язку із чим він є нікчемним з передбачених статтями 220, 657 Цивільного кодексу України та статтею 132 Земельного кодексу України підстав, тому позивач просив застосувати наслідки нікчемності правочину та стягнути на його користь грошові кошти.

Судом першої інстанції позов задоволено частково, застосовано до спірних правовідносин статтю 216 Цивільного кодексу України, яка визначає правові наслідки недійсності правочину, та стягнуто з відповідача отримані відповідно до розписки грошові кошти.

Судом апеляційної інстанції скасовано вказане рішення та у задоволенні позову відмовлено з огляду на те, що між сторонами договір купівлі- продажу укладено не було.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідно до частини першої статті 657 Цивільного кодексу України (тут і надалі в редакції на час виникнення спірних правовідносин - 2008 рік) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна повинен був укладатися у письмовій формі і підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. 

Згідно з частиною третьої статті 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Отже, оскільки момент вчинення правочину відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов’язувався з державною реєстрацією, тому він не є укладеним і не створив прав та обов’язків для сторін. А наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено. 

З позицією суду апеляційної інстанції погодився Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ та зазначив, що за матеріалами справи договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, який за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було, сторони лише усно домовилися укласти такий договір у майбутньому, а тому передана позивачем відповідачу грошова сума фактично є авансом (ухвала від 21.12.2016 у справі №283/2562/15-ц).

Звертаємо увагу, що відповідно до чинної редакції статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. А згідно з частиною третьою статті 640 Цивільного кодексу України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.