ВСУ роз'яснив, як впливає відсутність нормативної грошової оцінки землі на дійсність договору оренди

Верховним Судом України переглядались судові рішення у справі про визнання незаконними наказів Головного управління Держземагентства, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, повернення земельних ділянок.

До суду з зазначеними вимогами звернувся прокурор. Прокурор, серед іншого, посилався на те, що на момент укладення оспорюваних договорів не було проведено нормативної грошової оцінки земель, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди землі.

Рішеннями судів позовні вимоги прокурора задоволено частково. Суди визнали недійсними 31 договір оренди земельних ділянок, укладені між Головним управлінням Держземагентства та особою строком на 49 років для ведення фермерського господарства; скасували рішення реєстраційної служби про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок та зобов’язали його повернути земельні ділянки.

До ВСУ звернувся орендар та просив скасувати рішення судів з направленням справи для нового розгляду. Заявник для порівняння надав копії постанов ВГСУ, в яких зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, не входить до вичерпного переліку істотних умов договору оренди землі, встановленого частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», а тому невизначеність нормативної грошової оцінки земельних ділянок у спірному договорі не породжує юридичних наслідків та не зумовлює його недійсність.

Верховний Суд України заяву особи задовольнив.

Відповідно до правового висновку ВСУ у даній справі нормативна грошова оцінка – конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.

Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обов’язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди.

За обставинами справи в подальшому сторони оспорюваних договорів вчинили дії, спрямовані на приведення зазначених правочинів у відповідність до вимог закону: визначили нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які передавались в оренду та уклали додаткові угоди, якими були внесені зміни до спірних договорів із зазначеного питання.

ВСУ зазначив, що судами не встановлено всіх обставин, які мають значення для розгляду справи. Суди не визначили яке право орендодавця порушене і чи це порушення відповідно до вимог статті 16 ЦК України зумовлює застосування такого способу захисту, як визнання правочинів недійсними; не з’ясували, чи не суперечить положенням статті 632 ЦК України приведення сторонами договорів оренди у відповідність до вимог закону та чи відповідає вимогам Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка землі, яка є предметом оспорюваних договорів; не з’ясували, чи повноважний орган виступив орендодавцем земельних ділянок та уклав договори оренди земельних ділянок

З постановою ВСУ від 13.03.2017 та правовим висновком у справі № 6-2195цс16 можна ознайомитись за посиланням.