Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ вказав, яка позовна давність застосовується до вимог про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна – предмета іпотеки

Судами розглядалась справа за позовом осіб про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, договору купівлі-продажу й свідоцтва про право власності та застосування реституції.

Відповідно до обставин справи приватний нотаріус видав виконавчий напис про звернення стягнення на квартиру в рахунок погашення боржником заборгованості за кредитом.

Державний виконавець відділу ДВС відкрив виконавче провадження з виконання виконавчого напису нотаріуса про солідарне стягнення з позивачів заборгованості за кредитним договором за рахунок іпотечного майна.

На виконання виконавчого документу проведено прилюдні торги з реалізації нерухомого майна – квартири.

Позивачі – власники іпотечного майна (квартири) посилались на те, що прилюдні торги з реалізації квартири проведено з порушенням чинного законодавства, а саме: на момент проведення торгів втратив чинність акт оцінки майна; власників квартири не повідомлено про відкриття виконавчого провадження; не здійснено оцінки майна при накладенні на нього арешту; вартість майна, встановлену у висновку експерта, суттєво занижено; в оголошенні про проведення прилюдних торгів зазначено недостовірну інформацію щодо власників квартири.

Рішенням судів у задоволенні позову відмовлено. Судами застосовано позовну давність відповідно до статті 48 Закону України «Про іпотеку», про що було заявлено в суді першої інстанції підприємством, яке проводило прилюдні торги.

Позивач звернувся до ВСУ з заявою про перегляд рішень та додав копії рішень ВССУ, у яких суд касаційної інстанції виходив з того, що оскільки прилюдні торги є спеціальною процедурою, за результатами якої укладається договір купівлі-продажу, і такий договір можна визнати недійсним у судовому порядку за правилами, закріпленими ЦК України, з підстав його невідповідності вимогам цього Кодексу та актам цивільного законодавства, то позовна давність для оскарження договору, укладеного на прилюдних торгах, є загальною і відповідно до статті 257 ЦК України встановлюється тривалістю у три роки.

Для усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права ВСУ зазначив, що відповідно до частини першої статті 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах, у тому числі у формі електронних торгів, у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.

Згідно із частиною п’ятою статті 45 цього Закону за результатами проведення прилюдних торгів і продажу предмета іпотеки складається протокол, який підписується уповноваженим представником організатора прилюдних торгів та покупцем предмета іпотеки.

Продаж предмета іпотеки оформлюється протоколом, який є письмовим доказом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Статтею 48 Закону України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя, іпотекодавця, боржника та будь-якого учасника прилюдних торгів оскаржити результати цих торгів.

ВСУ роз’яснив, що оскарження результатів проведення прилюдних торгів і продажу предмета іпотеки, передбачене цією статтею, є пред’явленням вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного на прилюдних торгах. За таких умов оскарження результатів торгів відповідно до статті 48 Закону України «Про іпотеку» означає можливість оскаржити договір, укладений на прилюдних торгах, як з підстав невідповідності його вимогам ЦК України, зокрема статей 203, 215 ЦК України, так і з підстав, передбачених статтями 45-47 Закону України «Про іпотеку».

Згідно зі статтею 48 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.

Отже, у справах про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, підлягає застосуванню спеціальна позовна давність, передбачена статтею 48 Закону України «Про іпотеку» (постанова від 05.04.2017 у справі №6-1375цс16).